土地價款計征房產稅亟待解決的問題

時間:2018-08-20



現行土地價款計征房產稅,依據的是《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)。通知第三條規定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等;宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。將土地價款確定為房產稅的計稅依據,順應了中央關于深化財稅體制改革的要求,為加快房地產稅立法、完善稅收制度等進行了有益的探索。不過,筆者在執行這一政策時,發現有兩個方面的問題亟待解決。

一是明確法理依據?!斗慨a稅暫行條例》是1986年9月由國務院根據全國人大授權發布的一部稅收法規,自1986年10月1日起施行。條例明確規定了房產稅的征稅對象為房產。這個房產含不含土地,筆者理解是不含的。理由一,《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋和規定》(〔87〕財稅地字第003號)對房產的解釋是,房產是以房屋形態表現的財產,房屋則是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。這一解釋至今仍被沿用。理由二,從物權法、土地管理法等多部法律法規條文上看,國家對房產和土地的概念和內涵是有明確區分的,從未混為一談;從20世紀80年代國務院先后發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》以及財政部、國家稅務總局近三十年出臺的相關法規內容上看,國家對房產和土地的稅收也是分別征收的,這種分別征收的情形估計得等到新的房地產稅收制度出臺后才會消除。理由三,和我國的房產具備終身權屬不同的是,我國的一切土地屬于國有,企業購買的只是宗地50年的使用權。企業已為獲取的宗地使用權繳納了一道城鎮土地使用稅,現在又要為之繳納一道房產稅,似有對同一對象重復征稅之嫌。因此,如果要將土地價款并入到房產原值計征房產稅,需要有更高層次的國家法律予以明確。

二是規定動態調整機制?;鶎佣悇杖藛T在征收涉及土地價款的房產稅時,只需查閱企業擁有的國有建設用地使用權證、房屋產權證兩個證書即可,容積率一般只計算一次,計征房產稅的土地價款基本上是固定不變的。殊不知,和國有建設用地使用權一次性獲取的性質不同的是,企業規劃項目的建設是一個漸進的過程,一般得視銷售行情、投資收益、資金周轉等生產經營狀況而決定,一次性投資到位的情況很少,有的規劃建設項目需歷時數年甚至十多年才能完成。而由于規劃項目建設的循序漸進,企業宗地容積率的指標必然不斷變化,而根據容積率計算出的計征房產稅的土地價款自然也會跟著變化??墒?,財稅〔2010〕121號文件并未就此情形作出更進一步明確。因此,計征房產稅的土地價款是否需要根據宗地容積率的不斷變化及時作出調整以及如何調整,亟須上級稅務機關加以規定。

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